전세 갱신 실거주 거절 사유 인정여부 (2023년 대법원 판결)

 

 

'실거주'라는 단어가 들어간 다음부터 전세 계약갱신에 대한 문제가 시작되었습니다. 드디어 실제 대법원 판결 사례까지 나와서 공유드립니다.

 

바로 전세 갱신 실거주 거절 사유 인정여부를 확인해 보려고 하는데, 결론부터 말하면 모든 증빙의 책임은 집주인에게 있다는 것입니다. 집주인이 내가 직접 거주할 것이라는 것을 증명해야만 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

2023년 대법원 판결 사례를 찾아봅니다.

 

전세 갱신 실거주

 

 

우선 전세 갱신 시에 집주인이 실거주를 하지 않으면, 임차인(전세입자)는 2 + 2로 연장이 가능합니다. 만약 집주인(임대인) 입장에서 다른 사유로 쓰고 싶더라도 4년은 그대로 갈 수 밖에 없습니다.

 

바로 이 모든 내용은 주택임대차보호법에 포함되는 내용입니다.

 

주택임대차보호법 제6조의3

주택임대차보호법은 2023년 4월 일부개정되어 7월부터 시행되고 있습니다. 이름 그대로 건물의 임대차(아파트 전세)에서 민법에 대한 특례를 규정하는 것을 목적으로 합니다.

 

여기서 제6조의3항이 오늘의 주제인데, 바로 '계약갱신 요구'에 관한 내용이 포함되어 있습니다.

 

만약 전세입자가 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유없이 거절하지 못한다 라는 표현이 있습니다.

 

오늘의 핵심은 '정당한 사유'에서 1.8의 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 봐야만 합니다. 

 

 

대법원의 판결 사례를 살펴봅시다.

 

전세 갱신 실거주 판례

2023년 12월 15일 대법원 판례가 공개되었습니다. 바로 임차인의 계약갱신 요구에 대해서 집주인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 경우에 대한 판례입니다. (2022다279795)

 

바로 위에 나오는 전세입자가 계약갱신을 요구했지만, 정당한 사유로 실제 거주를 말했다는거죠?

 

결론을 살펴보면 실제 거주를 하려는 집주인이 내가 정말로 거주한다는 것을 증빙해야만 합니다. 단순하게 '내가 살거니까 나가주세요' 라고 했을 때, 임차인이 알겠습니다. 라고 나가는 경우도 있겠지만,

 

만약 이후에 실제로 거주하지 않았을 때 생기는 것에 대한 손해배상까지 가능하다는 겁니다. 대법원은 원고가 드는 사정만으로 실제 거주한다는 것을 알 수 없다고 판단하였으며, 모든 책임은 임대인이 져야 한다는 내용입니다.

 

전세 대법원 판결

이번 판결문은 2022다279795번으로 검색하여 찾아볼 수 있습니다. 대법원 판결은 판례속보에 올라오기 때문에 건물인도 파기환송과 관련된 내용으로 찾아보실 수 있겠군요.

 

누가보더라도 전세 계약갱신과 관련하여 이런 판결 사례가 나온다는 것은 하나의 레퍼런스로 작용됩니다.

 

앞으로 주택임대차보호법이 갈수록 강화된다면, 전세 갱신 실거주로 거절 사유를 쓰겠다는건 조심스럽게 생각하셔야만 합니다.

 

전세 갱신 실거주 인정받으려면

아주 간단한 문제입니다. 전세 갱신을 하지 않고, 집주인이 실거주를 인정받으려면 어떻게 해야 할까요? 말 그대로 이사해서 그냥 거주하면 됩니다.

 

단순하게 생각해서 정말 내가 살게된다면 기존에 있었던 전세입자도 트집을 잡을 수 없습니다. 거짓말을 해서 가짜로 실거주를 하겠다고 하다보니 이런 문제가 생기게 된 겁니다.

 

임대차 계약 실거주

오늘 내용인 임대차 계약 실거주 여부에 대한 내용을 정리해 보면 다음과 같습니다.

 

1. 임대차계약 갱신 거절에 대한 소송에서, 임대인이 목적 주택에 실제 거주 의사를 증명해야 한다.

 

2. 임대인의 의사가 가공되지 않고 진정한 것으로 여겨질 경우, 거절이 적법하지 않을 수 있다.

 

3. 원고는 부모가 거주 목적으로 주장하는 내용에 대해 합리적인 설명을 제공하지 않았다.

 

4. 원고와 가족은 다른 지역에 주택을 소유하며, 갱신 거절 당시에도 해당 주택에서 거주하고 있었다.

 

5. 원심은 필요한 심리를 다하지 않고 판결하여 주택임대차보호법에 관한 법리를 오해한 것으로 인해 원심판결을 파기하고 사건을 재심리하도록 결정했다.

 

 

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