재건축 리모델링 비교 관련법을 통해 살펴보자

 

부동산 투자에 있어서 의외로 햇갈리면서 비슷한 2개 단어가 있습니다. 바로 재건축 리모델링 비교를 해보려고 하는데, 단순히 어떤게 사업적으로 좋다라는 개념보다는 관련법을 통해 비교를 해보려고 합니다.

 

당연히 장단점은 존재하기 때문에 만약 선택을 해야 한다면, 조금이라도 투자자에게 이로운 방식이 무엇일지 고민해 보도록 합시다.

 

재건축 리모델링 비교

우선 요약한 표 형태로 재건축 리모델링 비교를 해보겠습니다. 일부 차이점이 보이고, 관련법도 상이하다는 사실이 눈에 띕니다.

 

내용	재건축	리모델링
관련법	도시정비법	주택법, 건축법
사업	아파트를 완전히 부순 다음 새로 짓는 방식	"주택의 기본적인 골조들은 그대로 가져가면서, 수직 또는 수평 증축을 통해 건물을 더 크게 만드는 방식
연식	30년 이상 (공공성이 확보되는 경우 20년 이상)	15년 이상
단점	시간이 오래 걸리고, 완전히 새롭게 건축하는 방식이라 비용이 많이 발생	골조가 그대로 있어 세대별로 전용면적이 제각각이 될 수 있으며, 일반적인 아파트 형태에서 조금 벗어나는 경우가 많음
안전진단등급	D.E등급	A.B.C등급(수직증축은 B등급 이상)
법정 용적률 상한	300% -> 500%	법적 상한 초과 가능
증축범위	용적률 한도 내	가구별 전용면적 30~40% 이내
가구수증가	사실상 제한 없음	기존의 15% 이내인 경우가 대부분
임대주택 건설 의무	있음	없음
초과이익환수	조합원 1인당 3000만원 -> 8,000만원 초과 시 최고 50% 이익 환수, 증가 용적률의 50%	없음

 

조금 더 상세하게는 아래 내용들과 함께 알아보겠습니다. 여러분의 도움이 많은 힘이 됩니다.

 

재건축이란?

우선 재건축은 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 것을 말합니다. 재건축은 주로 준공 후 30년 이상 지난 노후 건축물을 대상으로 진행되기 때문에 상당한 시간이 소요됩니다.

 

다만 가구수 증가의 제한이 없기 때문에 수익을 위해서 노후아파트로 가장 많이 선택하는 방식입니다.

 

재건축 관련법으로는 도시정비법이 존재합니다.

 

리모델링이란?

리모델링은 기존 건물의 골조는 그대로 두고 내부나 외관을 개량하는 것을 말합니다. 리모델링은 재건축에 비해 비교적 적은 비용으로 건물의 가치를 높일 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

또한, 기존 건물의 구조를 유지하기 때문에 재건축에 비해 공사 기간이 짧고, 소음이나 진동 등으로 인한 주민 피해가 적습니다. 다만 가구스 증가는 15% 이내로 사실상 제한되며, 구조가 특이하게 변한다는 단점이 있습니다.

 

리모델링 관련법으로 주택법과 건축법이 있습니다.

 

재건축의 장단점

• 장점
  • 건물의 안전성과 편의성을 개선할 수 있습니다.
  • 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있습니다.
  • 부동산 가치가 상승할 수 있습니다.

• 단점
  • 공사 기간이 길고, 소음이나 진동 등으로 인한 주민 피해가 발생할 수 있습니다.
  • 공사비용이 많이 소요될 수 있습니다.
  • 재건축 조합의 투명성 문제 등이 발생할 수 있습니다.

 

리모델링의 장단점

• 장점
  • 재건축에 비해 비교적 적은 비용으로 건물의 가치를 높일 수 있습니다.
  • 기존 건물의 구조를 유지하기 때문에 재건축에 비해 공사 기간이 짧고, 소음이나 진동 등으로 인한 주민 피해가 적습니다.
  • 기존 건물의 장점을 유지할 수 있습니다.

 

• 단점
  • 건물의 안전성과 편의성은 재건축에 비해 떨어질 수 있습니다.
  • 리모델링 후에도 노후화 문제가 발생할 수 있습니다.

 

재건축 관련법 도시정비법

재건축 관련법인 도시정비법은 1971년 제정된 이후 여러 차례 개정되어 왔으며, 현재는 도시 및 주거환경정비법으로 개칭되어 시행되고 있습니다. (물론 약칭은 그대로입니다.)

 

 

도시정비법에서는 크게 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비, 소규모재건축 등 5가지 사업을 규정하고 있습니다.

 

 

재건축은 도시환경정비법 제10조에 따라 규정된 사업으로, 준공 후 30년 이상 지난 공동주택의 노후화 등을 이유로 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 것을 말합니다. 재건축은 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

 

• 재건축을 원하는 세대수가 전체 세대수의 2/3 이상일 것
• 재건축을 위한 조합을 설립할 것
• 재건축계획이 정당하고 타당할 것

 

도시정비법에 따르면, 재건축을 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.

1. 재건축을 원하는 세대수가 전체 세대수의 2/3 이상이 동의하여 조합을 설립합니다.
2. 조합이 재건축계획을 수립하고, 주민공람을 거쳐 지자체의 인가를 받습니다.
3. 재건축사업을 위한 분양신청을 받아 분양공고를 합니다.
4. 분양을 통해 조합원분을 제외한 주택을 분양합니다.
5. 재건축사업을 완료하고, 새로운 건물을 사용인가 받습니다.

 

리모델링 관련법 주택법

리모델링 관련법인 주택법은 1962년 제정된 이후 여러 차례 개정되어 왔으며, 현재는 주택법 시행령 제49조에 따라 리모델링을 규정하고 있습니다.

 

리모델링은 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 주택의 구조나 외관을 변경하는 것
• 주택의 일부 또는 전부를 철거하는 것
• 주택의 면적을 100분의 10 이상 늘리는 것

 

리모델링을 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.

1. 조합이 리모델링 계획을 수립하고, 주민공람을 거쳐 지자체의 인가를 받습니다.
2. 리모델링사업을 위한 분양신청을 받아 분양공고를 합니다.
3. 분양을 통해 조합원분을 제외한 주택을 분양합니다.
4. 리모델링사업을 완료하고, 새로운 건물을 사용인가 받습니다.

 

결론

재건축 리모델링 비교를 관련법인 도시정비법과 주택법을 기준으로 살펴봤습니다. 각각의 장단점이 존재하니, 부동산 투자를 하거나 실거주하는 집의 개선을 위해서 어떤 점이 더 좋을지 고민을 해보시고 선택하셨으면 합니다.

 

부동산은 우리의 자산 대부분을 차지하기 때문에 상당히 중요한 결정이 필요한 항목이라는걸 기억합시다.

 

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